หลาย ๆ คนที่มีอสังหาริมทรัพย์ หรือ กำลังเข้าวงการลงทุนในอสังหาฯ คงเคยได้ยินคำว่า Yield มาบ้างไม่มากก็น้อย และคงเกิดคำถามถึงในหัว ว่า Yield คือ อะไร และสำคัญอย่างไรในวงการอสังหาริมทรัพย์
Yield คือ อะไร
Yield คือ อัตราผลตอบแทนโดยทั่วไปหมายถึงผลตอบแทนหรือกำไรที่เกิดจากการลงทุน ซึ่งโดยปกติจะแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ สามารถคำนวณได้หลายวิธีขึ้นอยู่กับบริบท ในบริบทของพันธบัตรหรือการลงทุนตราสารหนี้ อัตราผลตอบแทนหมายถึงรายได้ดอกเบี้ยต่อปีที่ได้รับจากการลงทุนหารด้วยราคาตลาดปัจจุบัน เป็นตัวบ่งชี้ถึงรายได้ที่เป็นไปได้ของการลงทุน ในบริบทของหุ้น อัตราผลตอบแทนมักหมายถึงอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล ซึ่งเป็นการจ่ายเงินปันผลประจำปีหารด้วยราคาตลาดปัจจุบันของหุ้น มาตรการนี้ระบุรายได้ที่เกิดจากหุ้นเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคา โดยรวมแล้ว ผลตอบแทนคือการวัดรายได้หรือผลตอบแทนที่เกิดจากการลงทุนเมื่อเทียบกับต้นทุนหรือมูลค่าตลาดปัจจุบัน
Yield ในอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร ?
Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง หรือการลงทุนในการปล่อยเช่า ซึ่งเปอร์เซ็นต์ ของ Yield นั้นขึ้นอยู่กับ ทำเลที่ตั้งของโครงการ
Yield ในธุรกิจอสังหาฯ มีกี่แบบ ?
1. Rental Yield
ประเภท Rental Yield ซึ่ง Yield ประเภทนี้ คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้องและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับผ่านการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งยังสามารถแตกแยกออกมาได้เป็นอีก 3 ประเภท ได้แก่
1.1 Gross Rental Yield
Gross Rental Yield -อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าเบื้องต้น หรือถ้าจะให้อธิบายง่ายๆ ก็คือการซื้อคอนโดหรือทรัพย์ดังกล่าวมาแล้วทำการปล่อยเช่าทันที ปราศจากการตกแต่งหรือการซื้อเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพิ่มให้กับผู้เช่า ซึ่งถือเป็นการลงทุนที่เหมาะกับผู้ที่มีเงินเย็นหรือจ่ายเงินพร้อมสำหรับการซื้อสินทรัพย์โดยไม่ต้องทำการกู้ซื้อ
1.2. Net Rental Yield
Net Rental Yield – อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าแบบสุทธิ เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ซื้อสินทรัพย์มาลงทุน แต่ทั้งนี้ยังต้องชำระค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม อาทิ ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้าสำหรับกรณีที่ผู้ลงทุนปล่อยเช่าผ่านนายหน้า
1.3. Cash on Cash Rental Yield
Cash on Cash Rental Yield – อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่กู้ซื้อทรัพย์มาเพื่อปล่อยเช่า โดยนักลงทุนกลุ่มนี้คาดหวังว่าจะได้ค่าเช่าที่สูงกว่าค่างวดที่ตนผ่อนรายเดือน
2. Yield Guarantee หรือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ
คือกรที่ผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการถือครองห้องชุด ทำให้นักลงทุนมีความมั่นใจต่อการลงทุน โดยผลการตอบแทนจะพบในทำเลที่มีปริมาณความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเมืองท่องเที่ยว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ หรือย่านการศึกษา
ลงทุนที่ Yield เท่าไรถึงคุ้มค่า
งเปอร์เซ็นต์ของ Yield มาก ก็ยิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนจากการลงทุนสูงขึ้นตาม และชี้ถึงความเสี่ยงที่ลดลง แต่ต้องระวังด้วยว่า บางครั้งเปอร์เซ็นต์ที่สูงก็อาจมาจากมูลค่าของหลักทรัพย์ที่ลดลง ทำให้เมื่อนำไปแทนค่าในสูตรแล้วได้เปอร์เซ็นต์สูง แต่ผลตอบแทนที่ได้จริงไม่ได้สูงตาม ทั้งนี้ ควรเลือกการลงทุนที่มีเปอร์เซ็นต์สูงกว่าดอกเบี้ย
สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรมี Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำอยู่ที่ 6-8% ต่อปี จึงจะถือว่าคุ้มค่าแก่การลงทุน ทั้งนี้ หากนักลงทุนกู้สินเชื่อธนาคารมาเพื่อลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ก็จำต้องคำนึงถึงดอกเบี้ยของธนาคารด้วย โดยควรได้อัตราผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยธนาคาร 2%
นักลงทุนมือใหม่คงได้คำตอบกันไปแล้วว่า Yield คืออะไร ซึ่งจริงๆ แล้ว Yield เป็นชื่อเรียกผลตอบแทนจากการลงทุนในสินทรัพย์ต่างๆ และนับว่าเป็นตัวแปรสำคัญที่นักลงทุนควรให้ความสำคัญไม่แพ้ตัวแปรทางเศรษฐกิจอื่นๆ ดังนั้น การศึกษาข้อมูลและคำนวณ Yield ประเภทต่างๆ ก่อนตัดสินใจลงทุนจะช่วยให้นักลงทุนได้รับผลตอบแทนที่ดีได้ รู้ครบทุกรายละเอียดแบบนี้แล้ว ก็เริ่มสำรวจคอนโดทำเลทอง ราคางาม เอาไว้วางแผนลงทุนเพิ่มความมั่นคงทางการเงินกันได้เลย
4 วิธี เพิ่มค่า Yield ให้มากขึ้น
ไม่ว่ากี่ยุคสมัย ทำเลก็นับเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่สามารถดึงดูดนักลงทุนและผู้ที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอันดับต้นๆ ซึ่งในการเลือกลงทุนด้านทำเลนั้น จริงๆ แล้วยังสามารถดูได้จากปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้
ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT
ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น การเดินทางนับเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญในการพิจารณามูลค่าของทำเลที่ตั้ง ดังนั้นยิ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ติดทำเลใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT มากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถดึงดูดให้ผู้ที่ต้องการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะได้มากยิ่งขึ้นเท่านั้น จึงทำให้รถไฟฟ้ามีส่วนช่วยให้ทำเลกลายเป็นแหล่งที่มีความต้องการในตลาดเป็นอย่างมากนั่นเอง
ใกล้ถนนเส้นหลัก หรือทางด่วน
เช่นเดียวกันกับทำเลใกล้รถไฟฟ้า การเดินทางบนท้องถนนก็นับเป็นสิ่งที่สำคัญยิ่ง โดยเฉพาะผู้เช่าที่มีความจำเป็นต้องใช้รถยนต์ หากที่อยู่อาศัยใกล้ถนนเส้นหลักหรือทางด่วนก็จะช่วยให้เข้าถึงทำเลนั้นๆ ได้สะดวกมากขึ้น จึงทำให้ถนนเส้นหลัก หรือทางด่วน มีส่วนช่วยเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในทำเลนี้ได้เป็นอย่างดี เหมาะกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น
ใกล้มหาวิทยาลัย หรือสถานศึกษา
หากผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องการที่จะตีตลาดหรือเจาะกลุ่มผู้ที่สนใจ ซึ่งมีเป้าหมายคือกลุ่มนักเรียน นักศึกษา หรือคณะครูอาจารย์ที่ต้องเรียนหรือทำงาน ณ บริเวณนั้นๆ เช่น มหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษาบางแห่งที่ตั้งอยู่บนย่านธุรกิจ ส่งผลให้นอกจากจะได้ผู้เช่าเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา หรือคณะอาจารย์แล้ว ยังมีโอกาสเพิ่มกลุ่มเป้าหมายไปยังกลุ่มพนักงานออฟฟิศอีกด้วย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และมีโอกาสที่กลุ่มเป้าหมายจะเช่าที่อยู่ดังกล่าวในระยะยาว
ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวก
ไม่ว่าใครต่อใครก็ต่างต้องการความสะดวกสบาย ดังนั้นการที่อสังหาริมทรัพย์ของคุณอยู่ในทำเลใกล้ศูนย์การค้า สถานบันเทิง หรือโรงพยาบาล ถือเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกครบทุกความจำเป็นในการใช้ชีวิต ทั้งยังส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์ของคุณกลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพ เพราะมีมูลค่ามากขึ้น กลายเป็นที่ต้องการของตลาด และเหมาะแก่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่ต้องสงสัย เรียกได้ว่าหากคุณมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ณ บริเวณดังกล่าว ก็จะนับเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอย่างแท้จริง
ทาง ธนาคารกสิกรไทยหวังเป็นอย่างยิ่งว่า นักลงทุนมือใหม่หลายท่านคงเริ่มจะเข้าใจคำว่า Yield มากยิ่งขึ้นว่าแท้จริงแล้ว Yield คืออะไร? และมีกี่รูปแบบ เพื่อให้นักลงทุนสามารถลงทุนได้และเลือกรูปแบบการลงทุนที่เหมาะสมกับตนเองมากที่สุด ซึ่งผู้ลงทุนควรคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ สำหรับการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อให้ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการกับสภาพตลาดเพื่อช่วยเพิ่มมูลค่า Yield หรือผลตอบแทนให้มีมูลค่าสูงขึ้น สำหรับใครที่สนใจการลงทุนและกำลังมองหาทรัพย์ที่หลากหลายเพื่อเพิ่มโอกาสในการได้ Yield ที่เหมาะสม