ในการซื้อขายที่อยู่อาศัย หลายคนคงได้ยินแว่วๆ ว่ามีคำว่า “ หนังสือปลอดหนี้ ” หรือ “ใบปลอดหนี้” แต่เชื่อว่าหลาย ๆ คนคงไม่คุ้นกับคำนี้อย่างแน่นอน วันนี้ PRI จึงขอนำเสนอบทความดีๆ เพื่อให้ทุกคนรู้จัก “ หนังสือปลอดหนี้ ” หรือ “ใบปลอดหนี้ กัน
หนังสือปลอดหนี้ คือ ?
หนังสือปลอดหนี้ หรือ ใบปลอดหนี้ คืออะไร ? กล่าวได้ว่าเป็นเอกสารที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระเงินค่าส่วนกลางในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งถ้าขาดเอกสารตัวนี้จะไม่สามารถทำธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินได้ หรือพูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ไม่สามารถเปลี่ยนมือได้นั่นเอง ซึ่งนั้นสำคัญมากกับการคอนโด หรือ บ้าน มือสอง นั้นเอง
แต่ในกรณีที่บ้านที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรรที่ไม่ได้มีนิติบุคคลละทำอย่างไร ชี้แจ้งว่า การที่ไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลางอยู่แล้วในกรณีที่หมู่บ้านไม่มีนิติบุคคลนั้น อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารนี้ ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบก่อนไปทำธุรกรรมจริงที่กรมที่ดิน เพื่อไม่เสียเวลาในการวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนคอนโดมิเนียมทุกโครงการ ล้วนต้องใช้เอกสารทั้งสิ้น
ค่าส่วนกลางที่ต้องจ่าย คืออะไรบ้าง ?
คอนโด หรือ หมู่บ้านสมัยใหม่ ที่บริหารโดยนิติบุคคลนั้น จะมีค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งค่า รปภ. ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพื้นที่ส่วนกลาง ค่าดูแลสวน คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ค่าจัดเก็บขยะ ค่าบริหารจัดการ และค่าจิปาถะทุกอย่างที่เกี่ยวกับส่วนกลาง ทุกคนมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ทุกเดือน ตามสัดส่วนของพื้นที่ที่อยู่อาศัยของตัวเอง ซึ่งทาง นิติบุคคลจะจัดเก็บเป็น รายครึ่งปี หรือ รายปี ขึ้นอยู่กับนโยบายของโครงการนั้นๆ เอง
หลังจากที่ชำระหนี้คงค้างต่าง ๆ และกรอกแบบฟอร์มขอใบปลอดภาระหนี้พร้อมยื่นเอกสารครบถ้วนแล้ว ทางนิติบุคคลจะติดต่อเจ้าของอสังหาฯกลับ ภายในระยะเวลาไม่เกิน 15 วัน เพื่อออกใบปลอดภาระหนี้ให้ หลังจากได้ใบปลอดภาระหนี้เรียบร้อยแล้ว ผู้ขาย(เจ้าของอสังหาฯ) สามารถนำเอกสารฉบับนี้ไปใช้ประกอบเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินได้ตามปกติ
ใครต้องเป็นคนขอเอกสาร
ผู้ขาย หรือ เจ้าของห้องชุด หรือบ้าน จะเป็นผู้ดำเนินการขอเอกสารที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อจัดการค่าใช้จ่ายค้างชำระ (ถ้ามี) ผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทนได้ แต่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนเพิ่ม 1 ใบ
เอกสารที่ต้องเตรียมหากต้องการขอเอกสาร
1. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และผู้ซื้อ
2. สำเนาบัตรประชาชนของผู้ขาย แลแะผู้ซื้อ
3. สำเนาโฉนดหน้า-หลัง
4. สัญญาซื้อขาย
5. ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)
7. สำเนาบัตรประชาชน ผู้รับมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้มาขอด้วยตัวเอง)
หากไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะเกิดอะไรขึ้น ?
ถ้าใครละเลย ไม่จ่าย ก็จะมีค่าปรับตามแต่คณะกรรมการนิติบุคคลนั้น ๆ กำหนดขึ้น ซึ่งแน่นอนว่า ต้องมีกรณีที่มีคนไม่จ่าย ถ้าไม่มีกฎอะไรบังคับ ต่อให้ประกาศว่าจะเก็บดอกเบี้ย คนที่ไม่อยากจ่าย ก็จะไม่จ่าย แม้ว่าแต่ละโครงการที่อยู่อาศัย อาจจะมีวิธีการจัดการ เช่น ไม่ให้สติ๊กเกอร์รถยนต์เข้าหมู่บ้าน หรือเข้าอาคาร แต่หลายครั้งก็จัดการได้ยาก
ดังนั้น หนังสือปลอดหนี้ หรือ ใบปลอดหนี้ จึงเป็นเอกสารที่จะทำให้ทุกคนที่มีหน้าที่จ่ายค่าส่วนกลาง ถ้าเราไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ก็มีผลทำให้เราขายที่อยู่อาศัยนี้ได้ยาก หรือขายได้ ก็โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เนื่องจากว่าค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทุกเดือน ไม่มีการยกเว้น
ดังนั้น ถ้าเราละเลยค่าส่วนกลางไปเรื่อย ๆ ต้องเจอค่าปรับแสนโหด และหากไม่จัดการค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เมื่อต้องการขายที่อยู่อาศัย นิติบุคคลไม่สามารถออกให้ได้ เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิ์ระงับการโอนกรรมสิทธิ์นั้น ๆ ได้ด้วย
สำหรับคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ควรตรวจสอบประเด็นนี้ให้ดี เจ้าของทรัพย์สินนั้น จ่ายค่าส่วนกลางแล้วหรือไม่ มีอะไรที่เป็นหนี้ค้าง (กรณีคอนโดมิเนียม อาจจะมีค่าน้ำเป็นหนี้ค้างจ่าย) ค้างจำนวนมากหรือไม่ ผู้ซื้อรับได้หรือไม่ที่ต้องเคลียร์เอง หรือแจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินเคลียร์ก่อน
ถ้าจ่ายเงินมัดจำ เงินจองไปแล้ว เกิดกรณีโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เพราะเจ้าของทรัพย์สินยังค้างหนี้ส่วนกลาง อาจจะยุ่งยาก สร้างปัญหาได้ ฉะนั้นควรตรวจสอบข้อมูลรอบด้านก่อนวางเงินซื้อที่อยู่อาศัย
ดูตัวอย่างได้ที่ : กรมที่ดิน